Hasta el momento, era palpable la incertidumbre que se había generado en torno a los gastos hipotecarios a raíz del constante cambio de criterio en la jurisprudencia menor, lo cual supuso que fueran cada vez más los consumidores que se vieran afectados a la hora de reclamar por aquello que pagaron de más como consecuencia de la abusividad de la cláusula relativa a gastos inserta en las escrituras de préstamos hipotecarios por la entidad bancaria de manera unilateral y sin negociación alguna entre las partes contrayentes.

Sin embargo, esta situación ya se ha visto superada dado que recientemente la Sala Primera del Tribunal Supremo se ha reunido en pleno y ha dictado en fecha 23 de enero las sentencias número 44, 46, 47, 48 y 49/2019, fijando así doctrina sobre la cuestión relativa a la distribución de gastos en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con consumidores sobre la que aún no se había pronunciado.

En concreto, las citadas Sentencias ponen fin a la latente y notoria inseguridad jurídica que hasta el momento existía en torno a quién era el obligado al pago de los gastos de constitución del préstamo hipotecario, en concreto de los gastos de Notario, Registro de la Propiedad y Gestoría.

La citada cláusula de gastos a cargo del prestatario fue ya declarada nula por la Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, sin embargo, es ahora cuando el Alto Tribunal se pronuncia sobre los efectos que se derivan de dicha nulidad, fijando así un criterio uniforme que garantiza a los consumidores conocer qué cantidades pagaron de más en el momento de formalizar la escritura de Préstamo Hipotecario por ser la entidad bancaria la obligada al pago de las mismas.

En lo que se refiere al Arancel Notarial, la Sala se ha pronuncia al respecto indicando que, dado que la intervención notarial interesa a ambas partes, los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. En lo referente a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberán abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

Respecto al Arancel Registral, dado que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasiona la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Por último, en cuanto a los Gastos de Gestoría, el Alto Tribunal se pronuncia al respecto haciendo alusión a que, dado que las gestiones se realizan en interés o beneficio tanto del prestatario como del prestamista, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad

Cabe destacar que la fijación de este criterio, relativo a la distribución de los gastos, no sólo resulta aplicable a las escrituras de préstamos hipotecarios o a las escrituras de compraventa con subrogación en préstamos hipotecarios sino que, tal y como ha establecido el Tribunal Supremo en las citadas Sentencias, esta  misma  solución debe predicarse respecto de las escrituras de novación del préstamo hipotecario, dado que son ambas partes las que están interesadas en dicha modificación.

Como resumen de lo expuesto y a tenor del reciente criterio fijado por el Alto Tribunal, que ha conseguido esclarecer las dudas que existían en torno a dicha cláusula abusiva, podemos concluir afirmando que los consumidores que sean parte en un contrato de préstamo hipotecario, independientemente de si el mismo se encuentra vigente en la actualidad o si por el contrario se encuentra cancelado, gozan ya de seguridad jurídica a la hora de reclamar a la entidad bancaria los gastos de constitución de préstamo hipotecario que en su día pagaron de más como consecuencia de la abusividad de la cláusula relativa a gastos, esto es, el 50% de los gastos de Notaria, el 100% de los gastos del Registro de la Propiedad y el 50% de los gastos de Gestoría.

María del Pino Espinosa Balguerías

Abogada en Najas de la Cruz y Asociados

Departamento de Derecho Bancario

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